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当刚需遇到高房价四大对策让你轻松还贷

2019-04-10 18:22:53来源:励志吧0次阅读

当“刚需”遇到高房价四大对策让你轻松还贷

当“刚需”遇到高房价

俞女士今年37岁,在一家外资企业从事宣扬企划工作,月薪8000元,五金齐全。先生40岁,是一家外资银行的管理人员,年薪20万元。福利待遇优厚。女儿上小学。家庭资产除一套中外环间100平方米无贷款的自住房外,还有200多万元的金融资产,一半以活期形式存在银行,另一半大部分为基金(债券基金和指数基金),少部分购买了股票。

投资收益来看,基金有20%的收益,而股票则亏损。夫妇俩各有一辆车代步,家庭月开消约在7000元左右。

揪心的房价

房价,一个令人无奈的话题。如果你手握重金却还没买房,那末目前的房价真的让你很为难。买还是不买,都有不爽,也都有不确定性风险。

刚性需求,其实是人们做选择时的重要砝码,它让你跳出判断房价涨跌的迷局,作出对你而言是的选择。而如果全部社会刚性需求旺盛,那么,实际上也就决定了房价的涨势;刚性需求转弱,则房价投资的风险也就大增。

身边有很多年轻朋友,前后步入谈婚论嫁的人生阶段。买房把他们分化成3种状态:外地来的年轻人,没有选择余地,咬咬牙,买了,结果都赚了;本地年轻人,家里住房条件不错的,由于房价高,较多犹豫,一拖再拖;居住条件差的,不敢追涨,却在去年房价下跌时果断出手,倒也捡了个大红包。

这些年,正是由于各地人材络绎不绝涌来上海,高峰人群步入婚龄,使得房价延续坚挺。“刚需”支持着房价,也鼓舞着投资客。因此,预判房价走势要关注上海人口流动的态势,关注“结婚族”群体的增减;固然,作为投资客,还需关心货币政策的变化,毕竟,资金是推动房价的另一种气力。

同早几年大量人才涌来上海的情况不同,身旁已有一些朋友开始退出上海,他们选择去故乡工作,缘由之一是那边的房价比上海便宜很多。一名广告公司的老总,去年年底回成都买了一套房,每平方米才6000元,听说到目前已经涨了好几十万元。

房价是否还涨?现在是不是要买?还是让不同的人作出他们自己的判断和选择吧。

■理财目标

夫妇俩一直住在10年前结婚时购买的一套老房子里,由于工作忙、生活节奏快,在加上犹豫,换房的欲望一直没有实现。现在,随着孩子年龄的增长,改良住房的需求也越来越强烈。但面对飙升的房价,不知现在该买房还是等待?

■理财建议面对“刚需”,该出手时就出手

自2009年年底,国家出台了一系列调控政策,包括二手房税费优惠调剂、2套房首付提高和贷款收紧等,这虽对投资型购房行动产生了较大的抑制作用,但随着上海经济建设的不断推动,涌入上海的外来人才数量也在不断增长,由此带来的新上海人购房需求也非常可观。在购房需求旺盛的情况下,房价也就有了支撑点。从近期房地产市场的交易统计来看,当前上海二手房成交量或将继续缩量,但成交价格并没有大波动,且刚需客户占到看房意向的主流。这点从刚结束的春季房展上就初露端倪。因此坊间有2009年“投资年”,2010年是“刚需年”的说法。

一手房价格对周边二手房价格的影响。2010年一手房的开工率依然偏紧,且一手房开发向郊区转移,房价仍在出现微涨,受1、二手房比价效应影响,周边的二手房房价也会保持相对稳定状态,应不会出现明显下滑。

俞女士夫妇俩均为收入颇丰的高薪人士,人到中年,处在的人生阶段,有改善住房的需求,再加上随着女儿的成长,她也需要更大的学习娱乐空间。

因此,俞女士可以也应当考虑置换或购买更大面积的住房。

12345下一页||||||用足信贷政策,精挑细选贷款品种

从俞女士的投资经历来看,投资资产中存款的比重占据一半,达100万元左右,债券型基金和指数基金的比例又占据几近半壁江山,可见他们没有更多时间打理投资,而且风险属性偏稳健,这就使得投资的整体收益稳定但处于偏低的水平。

在当前通胀预期日益上升的情况下,俞女士购买新屋既可满足“刚需”,又可实现保值增值的理财需求。建议俞女士将现在居住的老房子用于出租,由于老房子没有贷款,出租房子的收益率就相当可观。即便近几年房价的上升空间有限,但房产的保值功能在通胀背景下应能得到体现。

(1)了解政策,用足公积金贷款

商业银行非首套房贷款7折优惠利率已难觅踪迹,住房公积金贷款低利率的优势就凸现出来。建议俞女士尽可能用足公积金贷款。眼下5年期以上商业贷款利率高达5.94%,即便下浮15%,也要5.049%,而公积金贷款5年期以上利率仅3.87%,50万元的贷款,每一年可节省利息5895元。新房装修,还可申请公积金装修贷款,额度也可达30万元,贷款年限为年,五年以上贷款利率为3.87%。

俞女士如计划购买300万—350万的房子,可首付3—4成,总贷款200多万元。根据上海公积金管理中心《关于调剂本市住房公积金贷款额度上限的通知》,可申请公积金贷款50万元(上限)。

(2)借双慧眼,精选贷款品种

由于公积金贷款受额度限制,并不能解决所有问题,其余150万元须采取商业贷款解决,这时可从个人需求角度,去选择不同的还款方式。商业银行各种房贷新品为俞女士创造了选择空间。

俞女士对利息比较敏感、且有提前还款打算,“气球贷”是很合适的品种。它改变了按贷款期限计算月供的还款方式,将一笔长期贷款拆成连续几期中短时间“气球贷”,从而适用中短期的贷款低利率,实现省息目的,并且为提早还贷提供便利。

在投资市场较为波动的时期,有一部分从资本市场撤出的闲置资金可选择部分银行推出的“存抵贷”或“存贷通”,它们的优势在于:贷款人开通相关业务后,活期存款账户将与房屋贷款关联起来,客户只需将闲置资金放在约定的活期账户,余额超过5万元后,银行按一定比例将其视作“提早还贷”,节省的利息作为理财收益返还账户。而活期账户上资金并未真正动用,可随意调用。

(3)提早还贷,关注还款方式

俞女士夫妇收入较高,结余闲散资金一时找不到合适的资金投向,提前还贷减少利息负担,也是明智之举。如果有提早还贷的计划,贷款的前3年,争取多还款,下降贷款本金基数。提早还款选等额本金还款法,相同贷款期内,它要比“等额本息还款法”节省利息。

但提早还贷还须考虑还贷成本和机会成本。提早还贷意味着必须放弃一部分流动资金,一次性投入过大,可能打乱正常的投资节奏,下降生活质量;如有更好的投资途径,也不必急于提前还款,通过合理的投资,取得比贷款利率更高的回报也是有可能的。

制定财务规划,实现长远目标

假设俞女士购买350万元的新居,依照15年还款期限,每月需还本息15000元左右。冲减双方公积金(双方按4000元预计)及旧房的房租(按月租金3000元预计),每月月供负担为8000元左右,占家庭收入的32%,这个比例对该家庭来说比较稳健,不会对平常现金流造成大的影响。

虽然还贷下降家庭储蓄率,但依照家庭月收入2.5万,减除8000元的期供和7000元的月支出额的情况下,每个月尚有1万元左右结余,储蓄率占40%,也是比较高的比例。为积蓄子女教育金及夫妇的养老金,可购买部份基金定投,积累资金实现远期目标。

[理财师手记]

既然“刚需”,就早买早享受

古人云:“一年好景君须记,是橙黄桔绿时”。人到中年,处于人生周期的鼎盛期,事业达到高峰,人生进入稳定状态。居住条件的改良即有利于子女的成长,也是对自己辛勤工作的嘉奖和安慰。房价虽已飙升到相当高的阶段,但短期内有较大降幅的可能性亦不大。虽没能在的时点购入,然尽早购买尽早享受,提升当前生活质量,也可通过物业增值抵冲通胀,这对“刚需一族”来讲,是一举两得的好事。值得一提的是,按揭买房使得家庭现金流相对紧缩,还需对家庭消费等做好计划,养成有节制消费的好习惯。此外,购房者需买足寿险,以保障意外情况下无后顾之忧。

[保险计划]

根据负债设定保障计划

结合俞女士家庭,本期教大家一些基本的保险计划方法。保险基本的功用是补偿作用,就是当被保险人因疾病或意外导致收入中断的时候,通过给付保险金的方式对指定受益人给予经济补偿,保险计划中常常提及的“保额”就是确定补偿金额的决定因素。设定保额的主要依据是被保险人所承当的“负债”,也就是之前我常常讲的对家庭的“”。以俞女士家庭为例,根据理财师的建议,余女士家庭可以贷款200万元购买价值350万元的房产。这个200万元的房贷就是家庭新增的负债,夫妻两人的“”就是通过延续的工作收入来偿还。当然,除房贷这类明显的负债之外,子女教育费用也是一种“刚需”并因此产生负债,根据余女士家庭收入情况,子女教育费用可以计划100万元左右,这笔钱也是需要夫妻两人通过未来的持续工作收入来储备。所以,二者相加,家庭目前总的负债在300万元左右。下一步就是盘点家庭的现有资产了,考虑到如此操作后家庭还有50万元的资产和100万元的非自住房产,所以,这份负债实际可以减少150万元左右。所以,目前夫妻两人总的寿险保额应当到达150万元,保额的配置根据夫妻两人的收入比例来分配。

根据先前理财师的计划,今后家庭的每月储蓄金额约1万元,年储蓄金额合计为12万元,也就意味着先前所计算得到的负债需要未来工作15年左右才能还清。所以,保险的保障期限至少要设定15年,然后就可以根据客户的个性化需求来进行险种的组合配置。

还需要提示两点:,养老金储备也是一种需要通过延续的未来收入来完成的“负债”,可以根据上述方法累加上去。第二,虽然我们已经规划好了,但是保险产品并不是想买就能买的,其中的一个必要条件就是身体健康,所以,投保宜早不宜迟。

七折优惠难得加息预期渐近房贷省钱找对策

中国银行(601988,股吧)率先取消房贷七折优惠后,不少银行相继跟进,目前,首套房七折房贷优惠利率已难觅,普遍上升至八五折。这意味着,以贷款50万元30年计,如采用等额本金还款方式,七折房贷利率首月利息为1732元,八五折房贷利率首月利息为2103元,房贷者要多付371元。

也许还不止多371元,已有专家预言今年将加息两次,如果成真,房贷者所付的利息将更高。在加息预期下,房贷想省钱,该如何找对策?

对策一:用足公积金

当房贷优惠利率变成八五折时,5年期以上的房贷利率也有5.049%,此时,3.87%的公积金贷款利率愈发显示出诱人之处。一样是贷款30万元20年,如果是商业贷款,利率八五折优惠,采取等额本金法,每个月还款2512.25元,累计还息152101元;如果是公积金贷款,利率3.87%,一样采取等额本金法,每个月还款2217.5元,累计还息116583元。二者相比,公积金还款共节省利息35518元。

上海住房2010年公积金贷款政策为:对首次购买普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭贷款限额仍为60万元;若有补充住房公积金的,每户家庭贷款限额仍为80万元;只有一个人贷款的家庭,贷款限额仍为30万元;若有补充住房公积金的,贷款限额仍为40万元。对人均住房面积低于本市平均水平,再次贷款购买第二套普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭贷款限额为40万元;若有补充住房公积金的,每户家庭贷款限额为60万元;只有一个人贷款的家庭,贷款限额为20万元;若有补充住房公积金的,贷款限额为30万元。对投资投机性购房,从紧掌握住房公积金贷款政策。

对房贷族而言,除了尽量贷足公积金外,还可以申请公积金装修贷款。据向上海公积金服务人员了解,一般而言,每建筑平方米公积金装修贷款可贷1000元,长贷款期限为15年,利率与公积金房贷利率相同,5年期以上利率为3.87%。

对策2:变换还款方式

常见的还款方式主要有两种,1是等额本息,1是等额本金。等额本息每期(月)还款额相同,先还本金后还利息,利息总额高。而等额本金是先还利息后还本金,前期还款压力大,以后逐期递减。一些房贷族或是不了解两种还款方式的门道,或是觉得等额本息每个月还款额相同省心省事没必要费心记,因此就选择等额本息还款法。其实,等额本金还款法相比于等额本息还款法,可为房贷者节省不少利息。

以贷款30万元20年期为例,采取等额本息还款法,每个月要还款1988元,还款总额47.7万元,支付利息款17.7万元。但如果采取等额本金还款法,首月还款2512元,还款总额45.21万元,支付利息款15.12万元,比前者省去利息2万多元。

对策3:缩短还款时间

房贷利息=房贷本金菖房贷利率菖房贷期限,缩短房贷期限也是节省利息的招数之一。双周供就是缩短房贷期限的方法之一。

所谓“双周供”,就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次。据工商银行(601398,股吧)工作人员表示,两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额,借款人每月负担没有增加,但却可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。“双周供”每年要还款26次,而“月供”每年则还款12次,实际上“双周供”比按月支付每一年多付一个月。

“双周供”作为一种个性化的还贷方式,在国外非常普遍,这与国外实行的周薪制度有关。从利息计算方式看,由于“双周供”缩短了还款周期,提高了还款频率,使得每期还款中本金所占比例更多,利息所占比例相应减少,本金减少速度加快,因此,才节省了借款人的利息总支出。

对策四:进行以存代贷

为了帮助房贷族节省利息,很多银行相继推出一系列节省房贷利息的理财产品,其基本思路就是以存款的利息抵充房贷利息,对房贷族而言,既相当于提早还款,手头又保有一笔流动资金。房贷族无妨比较以下各家银行的房贷理财产品,挑选适合自己的一款产品。

光大银行——每天省

光大银行推出的“天天省”房贷,其实就是银行每天将客户还款账户中的活期储蓄存款按照一定的规则提早偿还贷款。光大银行工作人员与客户商讨后,双方会根据客户的具体资金和收入情况制定合适的比例。

账户里有多少存款才能每天提前偿还贷款?工作人员表示,5万元是有效金额,从中按一定比例提早偿还。工作人员会比对每月存款余额与贷款余额,以数额少的为基准。提早偿还金额为基准金额乘以一定比例再减去速算扣除数。

以目前5年以上房贷八五折利率5.049%计算,如果王小姐5月1日在光大银行申请办理个人住房贷款80万元,并且存入15万元活期存款,则5月1日当天她可提早偿还15×60%-3.25=5.75万元的贷款本金,当日便可节省贷款利息57500×5.049%÷360=8.06元。而如果到5月10日这一天,王小姐又存入16万元,活期储蓄账户余额为31万元,她当日可提前偿还15.4万元贷款本金,当日即节省21.6元贷款利息。这样到5月31日,如果王小姐的账户余额保持不变,则当月节省贷款利息为8.06元×9天+21.6元×22天共547.74元。

不少人在买了房后往往手头很紧,即使手里还有一些余钱也由于生怕有突发情况急需用钱而不敢提早还房贷。光大银行工作人员介绍,如果房贷客户急需用钱,“天天省”房贷还会将前一日提早偿还的贷款金额重新划拨到客户账户。用通俗的话说,“每天省”就是将客户可能需要用到的资金在两天时间内按一定规则一扣一还,按天计算,既能省下贷款利息,也不影响客户对这笔资金的使用。房贷客户完全可以在双休日或股市小长假期间,通过“每天省”产品,勤俭房贷利息。

渣打银行——活利贷

王先生现年25岁,工作收入稳定,向银行贷款100万元购买房屋,每个月等额本息还款,还款期为30年。王先生在购买房屋以后已经没有什么存款了,但是每个月能节余3000元,他选择了渣打银行新推的房贷产品——活利贷,并把每个月节余的3000元存在房屋贷款的还款账户中。结果银行工作人员按房贷利率七五折4.45%算的两笔账让他欣喜不已:

在每个月还款额相等的情况下,活利贷可节省利息388955.86元,缩短还款期76个月,即6年多。即使普通房贷利率享受打七折待遇,活利贷利率打七五折,活利贷依然比普通房贷少还321086.23元,缩短还款期76个月。

活利贷之所以能省息省还款期限,在于房贷客户存入活利贷还款账户中的闲置资金,即被视为提前偿还贷款本金,当日便可从计息基数中抵消。在月供不变的情况下,月供款中的更多比例将直接归还贷款本金,贷款自然越还越快。

固然,上述结论都基于一个美好的条件,即王先生每月往还款账户中存入的3000元都是“只存不取”。这种硬性储蓄的结果使人欣喜:当还清贷款后,王先生账户里还有85万元。当然,王先生也可以像活期存款一样随时支取每月存进去的钱。活利贷是贷款利息按日结算,3000元存一天,3000元房贷本金就一天不产生贷款利息。活利贷对于存入的款项不设起存额限制,存得越多省得越多,但多抵扣的本金不能超过房贷总额一半。房贷客户如果选择将工资账户在渣打银行开户,可以“3户合一”,薪、存、还实现无缝衔接。

深发展——存抵贷

客户只需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上,超过5万元后,深圳发展银行便会依照一定比例(55%的抵扣率)将其视作提早还贷,节省的贷款利息将作为理财收益返还到客户的账上。但是客户活期账户上的资金并没有真正动用,客户需要资金周转时,可以随便调动。

存抵贷按日计算理财收益,客户的钱在银行的账上停留一天就能节省一天的贷款利息,享受一天的理财收益。存得越久,省得就越多。存抵贷还具有多存多抵的累进效果,存款越多,抵扣的贷款比例越高,理财收益率就越高。据称,如果依照八五折房贷5.049%的贷款利率计算,客户在储蓄账户上的20万元的年收益率可到达3.11%,30万元的年收益率可以达到3.13%,已超过了普通人民币理财产品的收益水平。

建设银行——存贷通

存贷通功能类似于深发展存抵贷。借款人办理一个增值账户,与贷款账户相干联。借款人将自己活期账户的钱存入“增值账户”,按事前与银行约定的规则和比例,这笔钱将被视为提早还贷的钱,账户余额越多,视作抵扣的还贷额就越高。但银行其实不真的从账户中扣了这笔款,当客户需要用钱时,同样可享受活期存款账户的便利,随时取用。建行的增值账户存款金额设定为5万元,超过5万元以上的部份按一定比例折算后被视为提前还款。

银行将根据借款人增值账户每日营业未存款余额的情况,按照约定的条件和计算规则,为借款人计付一定的增值收益,增值收益将直接打入客户的还款账号中。至于是支用还是继续存入以冲抵贷款,完全由客户自由决定。这样,客户不但能在活期存款结息日得到活期存款利息,而且还可在每月一日或增值账户关系消除的第二天,得到增值收益。

利率每个月还款额总利息视为提早还款额(值)还款期限

普通房贷4.45%5037.19元813386.61元0360月

活利贷利率4.45%5037.19元424430.75元355472.60元284月

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